自宅を買い替える際には、「現在の自宅を売ること」と「新しい物件を購入すること」を同時に進める必要があります。このプロセスには慎重な計画が必要ですが、適切な流れを理解しておけば、スムーズな取引が可能です。本記事では、自宅の買い替えにおける基本的な流れと注意点を解説します。

1.買い替えの計画を立てる

① 資金計画を確認

まず、自宅の売却価格と新居の購入資金のバランスを考えることが重要です。特に「売却資金を購入資金に充てる」場合、売却が完了する前に新居の支払いが発生すると資金繰りが厳しくなるため、事前にしっかりと計画を立てましょう。

② 買い替えローンの検討

現在の住宅ローンが残っている場合、新しい住宅ローンと二重になるリスクがあります。銀行によっては「買い替えローン」という商品があり、売却前でも融資を受けられるケースがあります。金融機関に相談し、最適なローンプランを検討しましょう。

2.現在の自宅を売りに出す

① 不動産会社を選ぶ

売却の成否は不動産会社の選定に大きく左右されます。複数の会社に査定を依頼し、売却力やサポートの充実度を比較しましょう。査定価格だけでなく、販売戦略や手数料も確認が必要です。

② 売却活動を開始

不動産会社と媒介契約を締結した後、物件の広告掲載や内見対応を行います。売却をスムーズに進めるためには、以下のポイントを意識するとよいでしょう。
• 適正な価格設定：市場価格を考慮し、高すぎず低すぎない価格を設定
• 室内の整理整頓：内見者に良い印象を与えるため、不要な荷物を減らす
• リフォーム・修繕の検討：軽微な修繕やハウスクリーニングを行い、印象をアップ

③ 買主との売買契約を締結

購入希望者が見つかったら、売買契約を結びます。この際、引渡し時期や契約不適合責任（瑕疵担保責任）について明確にしておきましょう。

3.新居を探して契約する

① 物件探し

売却と並行して、新居の購入物件を探します。条件を整理し、希望エリアや価格帯を決めておくとスムーズです。

② 住宅ローンの審査

売却資金で購入費用をまかなう場合でも、ローンの審査は必要です。事前審査を受けておくと、売買の流れがスムーズになります。

③ 売買契約を締結

購入物件が決まったら、売主と売買契約を結びます。この際、現在の自宅の売却完了を条件とする「買い替え特約」をつけることができれば、万が一売却が進まなかった場合のリスクを回避できます。

4.売却・購入の決済と引渡し

① 売却の決済と引渡し

買主から売買代金を受け取り、抵当権の抹消手続きを行い、所有権を移転します。住宅ローンが残っている場合は、この売却代金で一括返済します。

② 新居の購入手続き

売却資金を利用し、新居の決済を行います。住宅ローンを利用する場合は、金融機関の手続きを並行して進めます。

③ 引越し・新生活の準備

新居に移り住むための引越しを行い、ライフラインの手続きや住民票の移転も済ませます。新居の設備チェックを事前に行い、問題があれば引渡し前に解決しておきましょう。

5.買い替えを成功させるポイント

① 売却を先行するか、購入を先行するか決める

• 売却先行（先に自宅を売る）
→ 資金計画が立てやすく、ローンリスクを抑えられるが、新居が見つかるまで仮住まいが必要な場合がある。
• 購入先行（先に新居を買う）
→ 住み替えのタイミングがスムーズだが、資金負担が大きくなる可能性がある。

② 仮住まいの準備も検討

売却と購入のタイミングがずれる場合、一時的に賃貸物件や実家に住むケースもあります。引越しの回数が増えるため、費用と手間も考慮しておきましょう。

③ 住宅ローンの残債に注意

住宅ローンが残っている場合、売却価格で完済できるか確認することが重要です。売却価格がローン残債を下回る場合は、「オーバーローン」となり、自己資金で不足分を補う必要があります。

まとめ

自宅の買い替えは、売却と購入を同時に進めるため、慎重な計画とスケジュール管理が必要です。特に、資金計画をしっかりと立て、売却・購入のタイミングを調整することが成功のカギとなります。専門家（不動産会社や金融機関）と相談しながら、自分に合った最適な方法で買い替えを進めましょう。