那覇市で中古マンションを売るとき、買い手がいちばん気にするのは「見えない不安」です。雨漏りは？配管は？あとから大きな修理が必要にならない？など、このような不安が強いほど、内覧の印象が良くても、価格交渉（値引き）や購入見送りにつながります。

そこで効くのが、建物状況調査（ホームインスペクション）と、条件が合えば既存住宅売買瑕疵（かし）保険の組み合わせです。どちらも「状態を見える化」して、説明責任を果たしやすくする仕組み。結果として、買い手の疑念を減らし、交渉を穏やかにできます。

今回は、信頼度を高める建物状況調査と既存住宅売買瑕疵保険について紹介していきます。

買い手不安の可視化と価格交渉の予防

建物状況調査は、建物の各部位にある「ひび割れ」「欠損」「漏水の兆候」などを、目視中心の非破壊で確認し、報告書にまとめるものです。ポイントは「完璧な保証」ではなく、現時点での状態を客観的に共有すること。国交省のガイドラインでも、目視中心で劣化事象等を把握し報告する考え方が示されています。売主側にとってのメリットは主に3つです。

• 不安を先回りして潰せる（質問が減り、内覧がスムーズ）
• “想定外の欠陥”で揉めにくい（説明の根拠になる）
• 値引き要求の材料を限定できる（「不明だから安く」は通りにくくなる）

調査の範囲とレポートの読み方

建物状況調査は、ざっくり言うと「建物の健康診断」です。壊して調べるのではなく、見える範囲を体系的にチェックします。レポートを見るときは、次の3点に分けると買い手にも伝わります。

見るべき項目	どう説明する？	実務のコツ
劣化・不具合の「有無」	ある／ないを明確に	“不明”を減らす
重要度（要補修・経過観察）	今すぐ必要か、様子見か	緊急度で整理
是正提案（補修案）	何をどう直すかの方向性	見積りがあると強い

注意点として、建物状況調査は「原因究明」や「構造計算まで」を必ず行うものではありません。あくまで現況の把握と共有が主な役割です。

瑕疵保険の対象・期間・費用感の基本

次に、既存住宅売買瑕疵保険。これは「売買後に“隠れた瑕疵”が見つかった場合」に備える保険で、一般に対象は次のように整理されます。

• 構造耐力上主要な部分
• 雨水の浸入を防止する部分

商品により特約で拡大する場合もありますが、上記が主な対象範囲となります。保険期間は商品のタイプなどで異なりますが、一般的には5年または2年とされることが多いでしょう。個人間売買タイプの瑕疵保険では、5年または1年といった商品もあるため、いくつかの保険と比較して、状況や物件に合った保険を選びましょう。

費用感も物件条件・保険期間・検査の有無で変わりますが、参考例としては「検査料＋保険料で7〜15万円程度」とされる場合もあります。ただし、条件次第で上下しますので、必ず見積りを取って確認しましょう。

内覧から申込での“見せ方”

買い手が安心するのは、分厚い報告書そのものより「要点が整理され、対応が記録されていること」です。例えば以下を参考にしてください。

①内覧時に渡すレポート要約（1枚要約／内覧で渡す／PDF共有）

• 調査日・実施者（建物状況調査の実施概要）
• 指摘事項：A（要補修）／B（経過観察）／C（問題なし）
• Aは「いつ・誰が・どう直したか」または「見積り取得済み」
• マンションの場合、専有部／共用部の切り分け（管理組合対応の範囲も明記）

②改善ログ（写真＋日付）

• 例：水栓交換、コーキング補修、換気扇清掃、結露対策…など
• 施工会社名までは無理に書かず、領収書・写真・日付で十分

なお、宅建業法の流れでも、媒介契約・重要事項説明などで建物状況調査の情報提供が整理されているため、仲介会社と連携して“説明の型”を作ると強いです。

価格戦略への反映

「建物状況調査＋既存住宅売買瑕疵保険」は、値上げの魔法ではありません。効くのは値引き圧力の緩和です。

• 何もない物件：買い手は“最悪”を想定し、リスク分を値引きで回収しがち
• 調査と根拠がある物件：買い手は“想定”で大きく下げにくくなる

特に那覇市の中古マンションは比較検討が早いので、「不安が少ない＝検討順位が上がる」といった効果が出やすいです。結果として、価格交渉より前に「申込が入る確率」を上げられます。

まとめ

那覇市で中古マンションを“安心して買える物件”として見せるなら、建物状況調査（ホームインスペクション）で状態を見える化 、可能なら既存住宅売買瑕疵保険で安心を補強、この順番が王道です。

• まずは「調査だけ」でも十分武器になる
• 指摘が出たら、直す／見積りを取る／説明を整えるで信頼が上がる
• 保険は商品・条件で可否が変わるので、早めに相談が安全

「どこまで調べる？」「売出し前と後、どっちがいい？」「保険は付けられる？」など、状況に合わせて最適な解が変わります。本記事を参考に、信頼できる不動産会社と相談しながら、売却計画を組み立てていきましょう。