那覇市でマンションを売却する際、価格や立地と同じくらい重要なのが区分所有に関わる権利関係です。「敷地権割合って何？」「駐車場は本当に使えるの？」「バルコニーは自分のもの？」など、こうした疑問は、買い手が強い不安を抱きやすいポイントで、説明が曖昧だと申込み見送りや条件交渉につながります。

本記事では、区分所有マンション特有の“わかりにくい権利”を整理し、内覧から契約まで安心して説明できる形に落とし込みます。

区分所有権・敷地権・規約共用部分ってなに？

区分所有権、敷地権、規約共用部分など、不動産には難しく分かりにくい用語が多くありますが、まずはこの3語について解説していきましょう。

区分所有権

区分所有権とは、専有部分（つまり部屋そのもの）を所有する権利です。室内の床・壁・天井の内側が原則として対象となります。

敷地権

マンションが建っている土地の持分を、各住戸が割合で共有する権利です。この割合を敷地権割合と呼び、一般に専有面積に応じて設定されています。重要なのは、土地を単独で自由に売ったり処分したりできる権利ではないという点です。

規約共用部分

本来は共用部分でありながら、管理規約によって特定の住戸が使えると定められている部分です。主な代表例が、バルコニーや専用庭、ルーフバルコニーなどです。

◇敷地権割合が「議決権」と「将来負担」に与える影響

敷地権割合は、土地の持分を示すだけでなく、管理組合における議決権割合や修繕費負担の考え方にも影響します。総会での議決は「区分所有者数」と「議決権割合」の両方で決まるケースが多く、敷地権割合が大きい住戸ほど、意思決定への影響力も相対的に大きくなります。

また、大規模修繕や建替え検討時には、負担割合の説明根拠として敷地権割合が参照されるため、権利内容を理解しておくことが重要です。

駐車区画の権利形態（専用使用／抽選／外部月極）と価格影響

那覇市のマンションでは、駐車場の権利形態が物件ごとに大きく異なります。ここは必ず整理して説明すべきポイントです。

①専用使用権付き駐車場

特定の住戸に優先的に使用する権利が認められている形態です。売却時には「駐車場付き住戸」として評価されやすく、価格面でプラスに働くケースが多くなります。

②抽選・空き待ち制

管理組合のルールに基づき、定期的な抽選や空き待ちで利用する方式です。購入時点で使えない可能性があるため、買い手の不安要素になりやすく、事前説明が重要です。

③外部月極駐車場

敷地外の月極駐車場を個別契約する形です。将来の継続利用が保証されないため、資産評価としては最も弱い扱いになります。

バルコニー・庭・ルーフバルコニーの使用権と制限

これらは「自分のもの」と誤解されがちですが、ほとんどの場合は規約共用部分の専用使用権となります。

• 勝手な増改築は不可
• 手すり・防水層は共用部扱い
• 修繕は管理組合主導になることが多い

専用庭やルーフバルコニーがある場合は、使用料の有無・利用制限・修繕責任の範囲を整理して購入希望者や不動産会社に伝えておくと、トラブル防止につながります。

図面・規約での“誤解が多い”ポイント

買い手が混乱しやすいのが面積表記です。壁芯面積と内法面積について、それぞれ整理して説明します。

• 壁芯面積：壁の中心から測った面積
• 内法面積：実際に使える室内寸法

壁芯面積は、主に広告で表示される面積表記に用いられます。一方で、内法面積とは、登記・権利関係で認識される面積となります。また、バルコニー面積は専有面積に含まれない、トランクルーム・PSの扱いは物件ごとに異なる、といった点も、重要事項説明前に噛み砕いて説明できるかが信頼度を左右しますので、事前に確認しておきましょう。

◇「権利が曖昧な物件」が売却で不利になる理由

権利関係が整理されていない物件は、買い手にとって「あとから条件が変わるのではないか」「ローン審査で問題にならないか」という不安を生みやすくなります。その結果、申込み見送り・契約直前の条件変更・説明不足によるトラブルにつながることも少なくありません。逆に、権利関係を事前に明確化できている物件は、安心材料として評価され、比較検討で一歩リードしやすい傾向があります。

まとめ

区分所有マンションの売却では、価格より先に「権利を正しく理解・説明できるか」が問われます。

• 敷地権割合が何を意味しているのか
• 駐車場は「使える」のか「使える可能性がある」のか
• バルコニーや庭は、どこまでが自由で、どこからが制限なのか

これらを事前に整理しておくだけで、内覧後の不安、条件交渉、契約直前の行き違いは大きく減らすことができます。権利関係は、普段の生活ではあまり意識されません。けれど売却という場面では、その「見えにくい部分」こそが、買い手の安心を支え、選ばれる理由になります。