沖縄の不動産物件は、移住者やリゾートを目的とする県外からの購入者が増加しています。特に北谷町や那覇市の新都心では、東京や関西圏からの転勤・移住層が中古マンションを検討するケースが増加しています。こうした買主は、物件そのものよりも“印象”で意思決定する傾向が強く、 「住み心地」よりも「雰囲気」や「手入れのしやすさ」を重視する傾向があります。つまり、内覧で得た感覚が購入判断に直結します。内覧準備は単なる掃除ではなく「見せ方戦略」として捉える必要があります。

今回は、そんな売却物件の内覧時に好印象を与えられる見せ方について解説していきます。これから、北谷町や那覇市新都心などで物件売却を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

「臭い」と「湿気」をコントロールしよう

沖縄の平均湿度は約75〜80％（気象庁統計）と本土に比べると圧倒的に高い地域です。特に玄関や押入れ、キッチンの下などには湿気がこもりやすく、カビ臭が残ってしまうと印象が大きく損なわれてしまいます。そのため、臭い対策は最優先課題です。以下を参考に“臭い”と“湿気”をコントロールして、快適な印象を演出しましょう。

＜「臭い」+「湿気」対策＞

• 換気＋エアコン除湿で室内を25〜27℃に保つ
• 下駄箱や押入れに重曹・炭・新聞紙を活用
• 香り付きスプレーは強すぎないよう注意

内覧者は、玄関を開けた瞬間の「清涼感」が購買意欲を左右します。においは“無臭に近い自然さ”を意識すると良いでしょう。湿度は60％前後、室温は26℃程度が理想とされ、見学者が長時間滞在しても不快に感じにくい環境を作るように工夫しましょう。可能であれば、温湿度計を設置し、“快適さを数値で見せる”のも効果的です。
なお、北谷町のように海沿いで塩害・湿気が多いエリアでは、内覧者が来る前日の夜のうちからエアコンの除湿運転をかけておくだけで室内の印象が格段に改善します。

窓・ベランダ・眺望の“見せ方”を磨く

沖縄では潮風や赤土の影響により、サッシや網戸が汚れやすい環境です。しかし、そこを丁寧に掃除しておけば、 「この家は手入れが行き届いている」と印象づけることができます。

＜窓・ベランダ・眺望の見せ方の工夫＞

• 窓ガラス・網戸・手すりを拭く
• ベランダの排水口の砂・ゴミを除去
• 眺望がある場合はカーテンを全開に

北谷町美浜エリアで海を望む眺望の物件であれば、“見せ方”次第で査定評価が大きく変わってきます。もちろん晴天時に内覧を設定できればベストですが、曇天でも「海が見える」という強みは大きいので、窓やベランダ掃除は念入りに行うようにしましょう。

家具配置と照明で「広く明るく」

内覧時は、まだ自分たちが生活している場合

が多いので、家具などはそのままの状態で見せることが大半だと思います。それは仕方がないことなので、家族の生活感を残しつつも、広く明るく演出することで購買心理を刺激できます。家具を無理に減らすのではなく、 「空間の流れ」を意識した配置を心がけましょう。

＜広く明るく見せるコツ＞

• 家具間に60cm以上の通路を確保
• 全照明を点灯、昼白色LED推奨
• 明るいカーテン・観葉植物で彩りを

照明と自然光のバランスが取れると、部屋がより広く感じられます。また、照明の色温度は心理的にも影響を与えます。暖色系（3000K前後）は家庭的で落ち着いた印象を与え、白色系（5000K前後）は清潔感や広がりを強調します。
リビングはやや暖色寄りに、キッチンや水まわりは白色光に切り替えると、明暗のコントラストで“モデルルーム感”を演出できます。北向きの部屋でも、照度を上げるだけで印象は格段に向上します。

水まわりは“築年数より清潔感”

お部屋の設備の中でもキッチン・浴室・トイレなどの水まわりは、生活感が出やすく、買主が最も細かく見る場所でしょう。これらを徹底的に磨くだけで、築古物件でも“きれいで丁寧に暮らしてきた家”という安心感を与えられます。

＜水まわりのメンテナンス＞

• シンク・蛇口の水垢を落とす
• 鏡や換気扇フィルターを掃除
• トイレはフタを閉め、清潔感を演出

中でも浴室の黒カビや排水口のぬめりはマイナス要素になってしまう可能性が高いです。内覧の1週間以上前から十分にメンテナンスを行い、前日にも見落としがないかチェックするぐらい、丁寧に掃除をするように心がけましょう。特に沖縄は湿度が高いため、カビ臭くなりがちな場所は除湿剤を入れて“臭わない水回り”を保ちましょう。

共用部やエントランスも印象を左右

買主が内覧時にエントランスで感じる「第一印象」は極めて重要な意味を持っています。マンションの共用部の印象は、部屋そのものよりも“マンションの資産価値”に直結すると考えられ、購入希望者は無意識のうちに「このマンションは安心そう」 「きれいに保たれている」と判断するため、その印象が後の価格交渉や契約意思にも大きく影響してきます。
マンション全体の管理状態で買主が重視するチェックポイントは、ゴミ置き場・掲示板・ポスト周辺など、細部まで清潔に保たれているか事前に確認をしておきましょう。
沖縄県宅建業協会の調査（2024）では、購入理由の第3位に「管理体制の良さ」が挙げられているように、管理が行き届いた建物は“資産価値の維持力”を示すシグナルでもあるので配慮するようにしましょう。

当日の対応マナーが信頼を生む

内覧の当日は、売主、つまりあなた自身の態度や雰囲気も見られています。不動産会社に任せきりにせず、自分がセールスマンになったつもりで物件の住み心地やウィークポイントなどを丁寧に説明するようにしましょう。

＜売主が気をつけたい対応マナー＞

• 室温を快適に、照明は明るく
• 靴をそろえ、匂いに注意
• 質問には簡潔に答え、押し売りは避ける

「午後は風通しが良く、夕日が入るんですよ」といった住んでいる者にしかわからない情報や自然な一言が心を掴みます。 「この人に住んでもらいたい」という温かい気持ちで、決して押し売りにならないように対応することが、最終判断を後押しする“決め手”になります。

まとめ：最初の5分が勝負

沖縄では、1回目の内覧で購入を決めるケースが全体の3割以上にのぼるといわれます。つまり、第一印象が良い物件が好条件で購入されているということになります。最近では、清掃や演出にプロの手を借りるのも効果的です。売却前にプロのホームステージング（家具・照明演出）を依頼することで、成約までの期間が平均30〜40％短縮したという事例もあります（一般社団法人ホームステージング協会データより） 。
沖縄のように中古流通が伸びている地域では、“プロの見せ方”を活用することで他物件との差別化が可能です。におい・明るさ・温度の3要素を整え、買主が“この家に住みたい”と思える空気を作りましょう。内覧は単なる見学ではなく、売主が買主の心をデザインする“プレゼンテーション”です。その第一歩を丁寧に準備することで、売却の成功率は確実に上がります。

※出典：国土交通省「住まいの内覧のポイント」 、沖縄県宅建業協会アンケート2024、気象庁沖縄地域気候統計