2025年の中古マンション相場は安定・上昇圏で推移しており、2026年の那覇市の不動産市場は、地価・住宅価格ともに堅調な基調が継続する見込みです。

そんな那覇市でマンションを売却する際、まず気になるのは「相場はいくらか？」という点でしょう。ただし、同じ町内でも、駅からの距離、学区、築年数、専有面積といった条件によって、実際に売れている価格帯が大きく異なるため、平均価格や単一の事例だけで判断するのは危険です。

この記事では、那覇市のマンション売却相場を、「駅距離」「学区」「築年」「面積」という4つの条件で分解し、実際に成約している価格の考え方を整理していきます。

相場平均よりも元データを重視する理由

まず大切なことのひとつは、那覇市全体の平均相場だけで判断するのは危険だという点です。大手不動産情報サイトなどでも那覇市の平均価格は掲載されていますが、この価格はワンルームからファミリータイプ、築浅〜築古までが混在した値です。そのため、実際に売却査定を行う場合には、以下のような条件別に検討していくことで、直近の取引に近い価格帯が見えてきます。

駅距離別の実勢レンジ｜ゆいレール沿線の影響

那覇市では、ゆいレール沿線であることが価格形成に強く影響します。特に利便性が高い駅徒歩圏の物件は、引き続き人気を維持しています。

◇徒歩5分以内（おもろまち・旭橋・県庁前）

• 那覇市中心の生活利便エリア
• 実勢㎡単価：60〜72万円程度

徒歩5分以内という、特に駅から近い物件は、通勤・交通の利便性が評価され、築年不問で高い価格を維持しています。

◇徒歩6〜10分（古島・安里・美栄橋など）

• 中心部に近くバランスの取れた層
• 実勢㎡単価：50〜60万円前後

最も取引量が多いエリア帯で、売却スピードと価格のバランスが良い条件です。

◇徒歩11分以上（首里・小禄の一部など）

• 駅距離の影響が出やすいゾーン
• 実勢㎡単価：40〜50万円台

駅遠でも立地条件・学区が良ければ価格上限に迫ることもあります。

学区（教育環境）の影響

那覇市では、中学受験に影響のある学区が人気で、特にファミリー向け3LDK以上の価格差が生じやすい傾向にあります。

◇人気学区（例：城岳小・天久小・銘苅小）

同築・同面積でも ＋150〜300万円程度の価格差が出ることもあります。これは、一部の買主に受験競争・進学実績が重視される傾向が強く、教育環境による評価づけが価格形成に寄与している実例と言えるでしょう。

築年数別の価格傾向

那覇市に限らず、全国的にも築年数は価格評価に影響を与える重要な要素であり、2026年も築浅物件は高値を維持する傾向にあります。

築年数帯	評価ポイント
〜5年	新築並みの評価・価格安定
6〜10年	築浅評価＋設備価値が残存
11〜20年	価格下落が始まるが立地次第で上積み
20年以上	立地・管理・リノベ影響が大

大手不動産会社の集計でも、那覇市の築5〜10年中古マンションの平均価格は70㎡換算で約4,500万円程度と、築浅ゾーンが高値圏にあることが確認できます。

面積帯別に見る「売れやすい価格帯」

当然ながら、面積は価格に直接影響します。那覇市では60〜70㎡前後の3LDK帯が中古マンション市場の中心となっており、最も反響を集めやすい広さといえます。国土交通省「不動産取引価格情報」や不動産ポータルの成約事例を見ても、この面積帯はファミリー層からの安定した需要があり、価格と成約スピードのバランスが取りやすい傾向があります。

那覇市の中古マンションの一般的な成約価格帯

• 40〜55㎡（単身・DINKS向け） → 約2,500〜3,200万円ほど
• 60〜70㎡（ファミリーの主戦場） → 約3,500〜4,200万円ほど
• 75㎡以上（広め住戸） → 約4,000〜5,000万円ほど

※ 上記は、駅距離・学区・築年条件が平均的な場合に、実際の成約をもとに整理した参考目安です。個別物件の価格は、立地条件や管理状況によって上下します。

※上記価格帯は、国土交通省「不動産取引価格情報」および那覇市内の成約事例をもとに、那覇市の中古マンション市場における一般的な成約レンジを整理したものです。全国平均や沖縄県全体の平均とは異なります。

2026年の那覇市市場の見通し

2025年の相場動向では、売却平均価格は約3,574万円程度（前年比微増）、全国の中古マンションリセールバリューと比べて高評価の部類とされているデータもあります。また、令和7年度（2025〜2026年）地価公示でも沖縄県は全国主要都市を上回る上昇率を示しており、居住・投資の双方で需要が強い傾向が継続しています。

まとめ｜2026年は“粒度で読む相場”が勝負

那覇市マンション売却においては、たとえ同じ町内でも**「平均値だけ」**で売り価格を決めるのはリスクがあります。重要なのは、駅距離・学区・築年・面積の4つの条件で“実勢レンジ”を読み解くことです。

まとめ

• 駅近は㎡単価が高く安定
• 人気学区は価格押し上げ要因
• 築浅・面積61〜70㎡帯が最も需要大
• 市場全体は2026年も堅調な見通し

このような点に配慮できれば、売却戦略の精度がぐっと上がります。相場や条件を知ることはスタートラインにすぎません。大切なのは、その情報をどう整理し、どう伝えるか。そこに一手間を惜しまないことで、売却の結果は大きく変わってきます。