自宅の売却を考えたとき、住宅ローンが残っている状態だと「売ってもローンが完済できないかもしれない」と気づいて不安になる方は少なくありません。那覇市でも、近年は物価上昇や生活環境の変化により、ローン残債が売却価格を上回るケースが、現実的な課題として語られるようになっています。

このような状況で検討される代表的な手段が、任意売却とリースバックです。どちらも一般的な売却とは異なる仕組みを持つため、違いを理解したうえで選択することが重要になります。

こういう時に検討する｜延滞兆候・残債超過・生活変化

任意売却やリースバックは、「すでに返済ができなくなった人だけの制度」と誤解されがちですが、実際には“兆候が出始めた段階”で検討されることが多い選択です。たとえば、以下のような状況がきっかけになります。

• 収入減少や離職により、今後の返済に不安が出てきた
• 離婚や家族構成の変化で、住まいの維持が難しくなった
• 売却査定を取った結果、ローン残債が価格を上回っていた

那覇市では、観光・サービス業に従事している方も多く、コロナ禍などの環境要因によって収入が変動しやすいため、早めに相談をするケースも見られます。

任意売却の基本と流れ｜債権者同意が前提

任意売却とは、住宅ローンを滞納している、もしくは滞納が見込まれる状況において、金融機関（債権者）の同意を得て、市場価格に近い形で売却する方法です。最大の特徴は、競売に比べて価格面・手続き面で柔軟性がある点です。一般的な流れは次のようになります。

①金融機関へ状況を説明し、任意売却の同意を得る
②不動産会社を通じて売却活動を行う
③成約後、売却代金をローン返済に充当

引越費用についても、交渉次第では売却代金の中から一定額を確保できる場合があります。ただし、すべてが自動的に認められるわけではないため、経験のある不動産会社・専門家の関与が不可欠です。

リースバックの基本｜住み続けるという選択肢

リースバックは、自宅を売却した後、賃貸として住み続ける仕組みです。ローン残債がある場合でも、売却代金でローンを完済、または一部返済を行い、その後は家賃を支払う形になります。リースバックのポイントは以下の通りです。

• 売却後も引越しをせずに済む
• 家賃・契約期間は事前に合意が必要
• 買取価格は市場価格より低くなる傾向がある

那覇市では、「子どもの学区を変えたくない」「近隣との関係を維持したい」といった理由から、リースバックを検討する方も少なくありません。一方で、家賃設定が将来的な負担にならないか、契約期間終了後の扱いなど、慎重に確認すべき点も多い制度です。

どちらを選ぶ？判断の軸を整理する

任意売却とリースバックは、優劣ではなく目的によって向き・不向きが分かれます。判断の軸としては、次の3点が重要です。

• 手取りを重視するか → 任意売却の方が、価格面で有利になりやすい
• 住み続けたいか → 生活環境を変えたくない場合はリースバック
• 時間的な余裕があるか → 任意売却は準備・交渉に一定の時間が必要

「とにかく今を乗り切る」のか、「中長期的に生活を立て直す」のかによって、選択肢は変わってきます。

那覇市での相談窓口と必要書類チェック

任意売却・リースバックを検討する際は、早めに相談できる窓口を確保することが重要です。

• 不動産会社（任意売却の実績があるか確認）
• 弁護士・司法書士（債務整理を含めた相談）
• 金融機関の相談窓口

上記が主な現実的な相談先になります。初期相談で求められることが多い書類は以下です。

• 住宅ローン残高が分かる書類
• 登記簿謄本
• 固定資産税の通知書

すべてが揃っていなくても、現状を説明することが第一歩になります。

まとめ｜「知らないまま進まない」ことが何より大切

ローン残債が売却価格を上回る状況は、決して珍しいものではありません。大切なのは、競売や強制的な手続きに進む前に、選択肢を知ることです。任意売却もリースバックも、正しく理解し、状況に合った形で使えば、生活を立て直すための現実的な手段になります。

状況は人それぞれ異なります。「まだ大丈夫かもしれない」と感じている段階でも、匿名での相談や状況ヒアリングから始めることで、選択肢が大きく広がることがあります。「判断を急がず、情報を整理すること」それが、後悔の少ない選択につながります。心配な方は、まずは匿名相談からしてみましょう。